Uno de los grandes conflictos que se incrementarán exponencialmente en una zona metropolitana que solo puede crecer en forma vertical, se generan cuando algunos propietarios destinan sus casas o departamentos para “alojamiento temporal”, lo cual no tiene nada de malo cuando las personas que se hospeden en dichas unidades habitacionales las utilizan para lo que son, simplemente una extensión temporal de su domicilio, respetando la tranquilidad y privacidad del resto de vecinos del condominio.
Lamentablemente a muchos dueños de departamentos solo les interesa su negocio y creen que, porque ya son propietarios pueden ellos y sus inquilinos hacer lo que les plazca dentro y fuera de su unidad. Pretenden ignorar, ya que dudo que realmente lo desconozcan, que están sujetos a una modalidad de la propiedad, precisamente al ser copropietarios de un inmueble que cuya posesión es de todos, incluyendo las áreas comunes y que solo tienen la exclusividad de lo que se llama su “Área privativa” compuesta únicamente, en la mayoría de los casos por el departamento o casa y los estacionamientos de uso exclusivo.
Para normar esas relaciones internas de un condominio, cuyos conflictos se acentúan como es lógico por la estrecha convivencia, el legislador estableció que las bases de esa teórica convivencia se plasmen en un documento (reglamento) que elabora el constructor al formar el “régimen del condominio” al que quedan automáticamente sujetos los que adquieran una parte de esa copropiedad, que al adquirirlo se les denomina “Condómino”. En lo no previsto en dicho Reglamento, que para sus integrantes es ley, se aplica el Código Civil, en nuestro caso, el del Estado de Jalisco.
Ahora bien, ¿Qué debo hacer antes de adquirir una propiedad en condominio?
Ademas de factores económicos tales como zona, precio, vista, altura, exclusividad, etc., debo considerar un factor sumamente importante, el que el “Régimen de Condominio”prohiba expresamente que las unidades privativas solo se puedan destinar a casa habitación y por ende esté estrictamente prohibido el uso como casa de huéspedes, ofrecer alojamiento temporal o establecer cualquier tipo de negocio dentro de la vivienda, así como regular clara y expresamente el nivel de ruido (generalmente música o gritos) que escuchen los vecinos y días y horarios en que pueden ser generados, precisamente para no alterar la paz de los vecinos y lograr la sana convivencia. De no contar con estas básicas limitaciones el valor de su propiedad se disminuirá considerablemente.
Desafortunadamente muchos dueños de departamentos consideran, bajo el ridículo argumento, de que “nadie puede estar por encima de la ley” y creen que ellos y sus inquilinos pueden hacer, insisto lo que les de la gana, alterando la tranquilidad del condominio, pero precisamente para eso el legislador previó esta situación en tres grandes vertientes, el primero, es que, al ser el Régimen de Condominio una ley para sus integrantes, los demás copropietarios (condóminos) le pueden llamar la atención por conducto de sus Administradores, por la violación al citado reglamento y de no corregir el comportamiento, estos pueden acudir ante un Juez civil para que este ponga remedio o en su caso llegue al extremo de rematar judicialmente en rebeldía la unidad habitacional del infractor y el precio de venta, menos los gastos y costas del juicio, le sea entregado al copropietario disidente.
La segunda vertiente es que las compañías que proporcionan la plataforma electrónica para alojamiento temporal, prevén dentro de su contrato que los que ofrecen vivienda de esta naturaleza no infringen ninguna disposición de esta naturaleza o leyes locales, y cuando alguien demuestra fehacientemente las violaciones automáticamente la plataforma prohíbe que esas viviendas sean ofertadas a través de ellos. Incluso, solo como ejemplo, el contrato de la conocida compañía “Airbnb” señala que “Si los anfitriones no cumplen con sus responsabilidades, esto podría ameritar la eliminación de su actividad o de su cuenta del sitio de Airbnb”.
Los municipios generalmente en sus legislaciones establecen la obligación de contar con una licencia municipal para realizar cualquier actividad comercial, incluyendo lógicamente el hospedaje, y para expedir la misma se necesita en todo caso la anuencia de los vecinos y que no exista impedimento legal alguno para realizar dicha actividad en el Condominio. La Ciudad de México ha clausurado departamentos, e incluso edificios completos, por estarse utilizando como alojamiento temporal sin contar con ese documento. Inclusive otras leyes prevén la obligación de contar con pólizas de seguros a favor de los huéspedes, y en el tema fiscal el Gobierno federal y el de Jalisco está muy al pendiente de este tipo de actividades ya que el arrendamiento de cualquier inmueble amueblado causa tanto el Impuesto sobre la Renta, el Impuesto al Valor Agregado y en Jalisco, el Impuesto sobre Hospedaje.
En Guadalajara, aun no hay muchos juicios de este tipo por violaciones a los reglamentos del régimen de condominio, y los pocos en los que hemos participado obedecen más a falta de pago de las cuotas condominales, vecinos que pretenden utilizar la vivienda como oficina, permitiendo el acceso al condominio a gente desconocida o condóminos o inquilinos que organizan fiestas interminables con gran molestia de los vecinos. Donde es muy común que se presenten demandas en juicios civiles por parte de Condominios (que en Jalisco se consideran Personas Jurídicas) por el uso de alojamiento temporal, es en destinos de playa. Tenemos mucho que aprender de los Tribunales Españoles y Argentinos al respecto, ya que ellos llevan muchos años lidiando con este tipo de procedimientos.
Afortunadamente nuestros amigos Jueces ya están preparados para estos juicios y ojalá el Instituto de Justicia Alternativa ya arranque con el Arbitraje Civil para que los reglamentos de Condominios puedan prever la utilización de medios Alternos de Solución de Controversias.
Al paso que va Guadalajara, cobrará derechos de estacionamiento por el uso de las calles hasta en colonias 100% habitacionales, no obstante que el 19 de agosto de 2013 Enrique Alfaro decía que ese cobro era (y sigue siendo inconstitucional) según aparece en la página web de MC.
